Sachez que vous avez tout intérêt à le vendre libre si vous voulez en tirer un meilleur prix (il faut compter, en moyenne, 10 % de décote en cas de vente de bien occupé).
Quels sont les délais et les formes à respecter ?
- Une lettre recommandée avec avis de réception
- Un acte d'huissier
- Une lettre remise en main propre contre récépissé ou émargement
Votre demande de congé doit être motivée. Vous devez donc être sincère et expressément indiquer que vous souhaitez vendre le logement.
De plus, le courrier doit obligatoirement mentionner :
- La composition du lot
- Le prix de vente
Sous peine de nullité, votre lettre de congé doit aussi mentionner le prix et les conditions de vente (vente en viager, pourcentage à verser au moment de la signature de la promesse de vente, etc.) et reproduire les cinq premiers alinéas de l'article 15-II de la loi de 1989.
Même si vous êtes pressé de vendre, vous devez respecter un délai de préavis après avoir informé votre locataire de votre intention de vendre. Le délai de préavis est fixé à 6 mois pour une location vide et à 3 mois pour une location meublée.
Côté délai, il est inutile d'envoyer maintenant un congé à votre locataire en pensant qu'il devra quitter les lieux six mois plus tard: le congé pour vendre ne peut être donné que pour l'échéance normale du bail, et il doit parvenir au locataire au moins six mois avant.
Pour les locations nues, notez que vous pouvez désormais le remettre en mains propres à votre locataire contre récépissé ou émargement.
Attention: si votre locataire ne vit pas seul, pensez à délivrer un congé à chacun des signataires du bail. S'il est marié ou pacsé, envoyez également un congé à son conjoint ou partenaire même s'ils ne sont pas signataires (ils sont, en effet, automatiquement cotitulaires du bail).
Enfin, certains locataires sont protégés. Vous ne pouvez pas donner congé à un locataire ayant plus de 65 ans à la date d'échéance du bail et des ressources inférieures à 1,5 fois le montant annuel du smic sans lui proposer un logement dans un secteur proche, correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Toutefois, cette protection ne s'applique pas si vous-même, propriétaire, êtes âgé de plus de 65 ans à l'échéance du bail ou si vos ressources annuelles sont inférieures au même seuil.
Pendant combien de temps le locataire peut-il préempter le bien?
Pour cela, il doit accepter l'offre telle qu'elle lui est faite. Il ne peut pas émettre de réserve: s'il vous fait une contreproposition à un prix inférieur, vous pouvez considérer qu'il a refusé votre offre. Dans ce cas, vous êtes libre de vendre le bien à quelqu'un d'autre. Notez que le locataire n'a pas de droit de préemption lorsque le propriétaire souhaite vendre son bien à un enfant ou petit-enfant, parent ou grand-parent, frère ou sœur, oncle ou tante, et neveu ou nièce. Mais il doit alors le préciser dans son congé.
Est-il possible de vendre le bien occupé?
Bien entendu! Si vous n'avez pas le temps d'attendre la fin du bail de votre locataire, vous avez le droit de vendre votre bien encore occupé. Le contrat de bail sera alors automatiquement transféré à l'acquéreur, qui deviendra le nouveau bailleur de votre locataire. Il est conseillé de prévenir ce dernier par courtoisie, mais cela n'est pas obligatoire.
Depuis la loi Alur, le repreneur ne pourra pas lui donner congé avant le renouvellement du bail en cours.